관리처분계획 수립에 들어갔다는 소식이 나오면 조합원 입장에서는 가장 먼저 분담금이 떠오릅니다. 하지만 한남4구역은 아직 조합원별 최종 부담액이 확정된 단계가 아니라, 사업비와 자산가치를 바탕으로 계산 틀을 세우고 검증하는 과정에 들어선 상태입니다.
이번 글에서는 2026년 8월 기준 관리처분계획 수립 착수의 의미와 앞으로 정해질 항목, 조합원이 살펴볼 기준을 순서대로 정리합니다. 사업 규모와 평형별 계획, 예상 절차와 일정까지 함께 확인할 수 있습니다.
한남4구역 관리처분계획 수립 착수의 의미
핵심은 타당성 검증 절차가 시작됐다는 점입니다. 2026년 8월 20일 관리처분계획 타당성 검증 대행업체 선정 입찰이 마감되면서 종전자산 평가, 권리가액, 조합원 분양가, 사업비와 일반분양 수입을 계산하고 검토하는 단계로 넘어갔습니다.
따라서 현재를 두고 조합원별 분담금이 확정됐다고 보기는 어렵습니다. 검증업체 선정 이후 계획안을 만들고, 조합원 의견과 총회 의결을 거친 뒤 관할 구청의 관리처분인가를 받아야 절차가 마무리됩니다.
분담금은 어떤 방식으로 계산될까
기본 구조는 조합원의 권리가액과 새 주택의 분양가 차이를 바탕으로 잡힙니다. 여기에 공사비, 금융비, 각종 사업비, 일반분양 수입, 비례율이 함께 반영되므로 단순히 현재 주택의 크기만으로 결과를 판단하기는 어렵습니다.
예를 들어 종전자산 감정평가액이 높아도 대형 주택형을 선택하면 추가 부담이 커질 수 있습니다. 반대로 같은 주택형을 신청하더라도 기존 자산의 평가액과 권리가액에 따라 조합원별 금액은 달라집니다.
한남4구역 사업 규모와 주택형별 계획
사업시행인가 기준 공동주택은 2,331세대입니다. 이 가운데 분양주택은 1,981세대, 임대주택은 350세대로 구성되며 지하 7층부터 지상 22층까지 35개 동 규모로 계획됐습니다.
제시된 주택형은 전용 39형 220세대, 46형 348세대, 59형 457세대, 84형 613세대, 113형 381세대와 펜트하우스 18세대, 저층 특화형 12세대입니다. 단지 제안 명칭은 래미안 글로우힐즈 한남으로 알려졌고, 시공사 공사도급계약 금액은 당시 기준 1조5,695억 원입니다.
다만 공사도급계약 금액과 조합원 개인의 분담금은 서로 다른 숫자입니다. 전자는 시공사와 체결한 공사 계약 규모이고, 후자는 자산평가와 선택 주택형, 사업 전체 수입과 비용을 반영해 별도로 산출됩니다.
조합원 분양신청과 대형 평형 선호가 미칠 영향
분양신청에서는 대형 주택형에 대한 선호가 뚜렷하게 나타났습니다. 전용 114제곱미터는 공급 132가구에 485명이 신청했고, 전용 145제곱미터는 공급 157가구에 172명이 신청한 것으로 집계됐습니다.
이런 신청 흐름은 관리처분계획에서 주택형 배정과 부담금 계산에 영향을 줄 수 있습니다. 다만 신청자가 많았다는 사실이 곧바로 원하는 주택형 배정이나 동일한 조건의 입주를 뜻하지는 않으며, 권리가액과 배정 기준, 추가분담금이 함께 검토됩니다.
전용 39형과 46형에는 임대주택 물량이 각각 117세대와 172세대 포함된 것으로 제시됐습니다. 전용 59형에는 51세대, 84형에는 10세대의 임대 물량이 포함돼 있어 주택형별 분양 물량을 볼 때 전체 세대 수와 조합원·일반분양 물량을 나눠 살펴봐야 합니다.
앞으로 진행될 관리처분계획 절차
먼저 검증업체 선정과 자료 검토가 진행되고, 종전자산과 사업비를 바탕으로 관리처분계획안이 작성됩니다. 이후 조합원에게 주요 내용이 공개되고 총회 의결을 거쳐 관할 구청에 인가를 신청하는 순서입니다.
관리처분인가가 고시되면 이주와 철거, 착공으로 이어집니다. 조합이 제시한 계획은 2027년 상반기 관리처분인가와 고시, 같은 해 하반기 이주 시작, 2028년 철거와 연말 착공, 2032년 말 준공과 입주입니다.
이 일정은 조합의 목표 계획이므로 인허가와 현장 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 관리처분계획 수립 착수와 관리처분인가 완료는 서로 다른 단계라는 점을 구분해야 합니다.
조합원이 지금 확인할 핵심 항목
가장 먼저 볼 부분은 종전자산 감정평가액과 권리가액입니다. 여기에 비례율, 조합원 분양가, 일반분양 예상 수입, 공사비와 전체 사업비가 어떻게 반영됐는지 확인해야 분담금 산정 구조를 제대로 파악할 수 있습니다.
주택형을 선택할 때는 공급면적보다 전용면적과 실제 배정 기준을 함께 살펴야 합니다. “대형 평형을 신청할 수 있다”는 내용과 “대형 평형을 배정받고 최종 부담액이 정해졌다”는 내용은 전혀 다르기 때문입니다.
또한 사업 개요의 숫자는 기준 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 2025년 7월 계약 당시에는 2,360가구와 지상 20층 계획이 제시됐지만, 2025년 11월 사업시행인가 기준으로는 2,331세대와 지상 22층으로 정리됐으므로 자료를 볼 때 적용 시점을 함께 확인해야 합니다.
한남4구역 관리처분계획 착수, 지금의 결론
이번 착수는 분담금 확정 발표가 아니라 조합원별 부담액을 산출하기 위한 계산과 검증이 본격화됐다는 의미입니다. 최종 판단에는 종전자산 평가, 권리가액, 비례율, 선택 주택형과 사업비가 모두 필요합니다.
앞으로 공개되는 관리처분계획안에서는 총사업비와 주택형별 분양가, 조합원별 배정 기준을 먼저 살펴보는 것이 핵심입니다. 숫자 하나보다 그 숫자가 어느 기준 시점과 산정 항목에서 나온 것인지 함께 보는 태도가 중요합니다.
한남4구역 관리처분계획 수립 착수 질문과 답변
한남4구역 관리처분계획 수립 착수는 무엇을 뜻하나요?
관리처분계획 타당성 검증 대행업체 선정 입찰이 2026년 8월 20일 마감되면서 관련 계산과 검토 절차가 시작됐다는 뜻입니다. 조합원별 분담금이 최종 확정됐다는 의미는 아닙니다.
조합원 분담금은 무엇을 기준으로 정해지나요?
종전자산 평가액과 권리가액, 비례율, 조합원 분양가, 일반분양 수입, 공사비와 사업비, 선택 주택형을 종합해 산정합니다. 같은 주택형을 선택해도 기존 자산의 평가 결과에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
한남4구역 공동주택은 몇 세대인가요?
사업시행인가 기준 공동주택은 2,331세대이며, 분양주택 1,981세대와 임대주택 350세대로 구성됩니다.
관리처분인가 뒤에는 어떤 절차가 이어지나요?
관리처분인가와 고시 이후 이주, 철거, 착공 순서로 진행됩니다. 조합은 2027년 하반기 이주와 2028년 철거 및 착공, 2032년 말 준공과 입주를 목표로 제시했습니다.
대형 평형을 신청하면 바로 배정받을 수 있나요?
대형 평형 신청 가능 여부와 실제 배정은 다른 문제입니다. 신청 경쟁, 권리가액, 배정 기준과 추가분담금을 함께 반영해 관리처분계획에서 구체화됩니다.
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